Экономика За какие долги могут продать единственное жилье — что законно, а что нарушение
Даже если у владельца, задолжавшего деньги, есть единственное жилье, его могут принудительно изъять для продажи. Если сумма задолженности превышает установленный законом порог, государственный исполнитель имеет право наложить взыскание на недвижимость. В то же время вернуть квартиру можно, если её продажа или выселение были осуществлены с нарушениями.
Изъятие и реализация недвижимого имущества должника осуществляется исключительно в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения суда или иного исполнительного документа. Это крайняя мера принудительного исполнения, которая применяется в тех случаях, когда другие способы взыскания (денежные средства, движимое имущество, заработная плата) не обеспечивают погашение долга. Фокус обратилсясразу к двум специалистам по вопросу продажи имущества за долги за разъяснениями.
В соответствии со ст. 52 закона Украины "Об исполнительном производстве" и разъяснениями Министерства юстиции, существует перечень имущества, которое не может быть изъято у должника, говорит юрист АО "ВИННЕР ПАРТНЕРС" Анастасия Руденко.
Відео дня
Какую недвижимость не могут изъять за долги
Прежде всего, к такому имуществу относятся:
- минимально необходимая мебель и предметы быта: кровать, стол, стулья, холодильник, плита. Это имущество относится к предметам первой необходимости, без которых невозможно обеспечить нормальные условия жизни;
- продукты питания и топливо для отопления, гарантирующие, что должник и его семья не останутся без средств к существованию;
- средства профессиональной деятельности: инструменты, оборудование, компьютеры, транспортные средства, если они используются для заработка;
- личные вещи и награды: одежда, детские вещи, государственные награды, ордена.
"Таким образом, даже в случае задолженности законодательство обеспечивает должнику минимальную социальную защиту", — пояснила Руденко.
Изъятие недвижимости является исключительной мерой и применяется только при крупных задолженностях или в случае ипотеки. Законодательство защищает единственное жилье должника, однако практика показывает, что при задолженности по коммунальным услугам в сотни тысяч гривен суд может разрешить его продажу
Данное положение соответствует практике Верховного Суда, который неоднократно подчеркивал необходимость защиты права на жилье как конституционной гарантии (ст. 47 Конституции Украины).
В каких случаях квартиру могут изъять
Что касается единственного жилья должника, бывают случаи, когда оно всё же может быть арестовано и реализовано. Речь идёт, в частности, о следующих ситуациях:
- жилье находится в ипотеке;
- сумма долга значительна;
- имеется вступившее в законную силу решение суда;
- у должника отсутствуют средства или иное имущество, за счёт которого можно погасить задолженность.
В качестве примера Руденко привела громкое дело киевского пенсионера Ивана Берестецкого, квартиру которого продали через систему СЕТАМ для погашения задолженности за коммунальные услуги.
"В 2026 году в Киеве у пенсионера была изъята квартира из-за задолженности за коммунальные услуги в размере 870 тыс. грн. Его квартира была продана на аукционе за 1 млн грн, средства были направлены на погашение задолженности, а остаток возвращен владельцу. В то же время возникли вопросы относительно законности процедуры, и было возбуждено уголовное дело. Юристы отмечают, что возможно обжалование торгов в суде, если доказано нарушение процедуры оценки или реализации имущества. Этот случай свидетельствует о том, что даже единственное жилье может быть утрачено, если долг значителен и суд признает его основанием для принудительной реализации", — объясняет юрист и подчеркивает, что изъятие недвижимости является исключительной мерой и применяется только при крупных долгах или в случае ипотеки.
В соответствии с законом и разъяснениями Министерства юстиции существует перечень имущества, которое не может быть изъято у должника
"Законодательство защищает единственное жилье должника, однако практика показывает, что при коммунальных долгах в сотни тысяч гривен суд может разрешить его продажу", — говорит Анастасия Руденко и призывает должников своевременно обжаловать начисления в суде, обращаться с заявлениями о реструктуризации долга, пользоваться помощью социальных служб, а в случае реализации имущества — проверять законность торгов и, при необходимости, подавать иски об их обжаловании.
За какой долг заберут квартиру
В то же время адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро "Анны Даниэль" Анна Даниэль добавляет, что главная мера защиты от потери единственного жилья из-за мелких долгов прописана в части 7 статьи 48 Закона Украины "Об исполнительном производстве".
"Если сумма, подлежащая взысканию в рамках исполнительного производства, не превышает 20 размеров минимальной заработной платы, взыскание на единственное жилье должника и земельный участок, на котором оно расположено, не осуществляется. В таком случае исполнитель обязан принимать меры для исполнения решения за счёт другого имущества должника", — пояснила адвокат.
А вот в случае с киевлянином Иваном Берестецким, чей долг значительно превышал установленный законом порог, исполнителю было разрешено приступить к взысканию недвижимости.
Важно Новые правила взыскания долгов: юристы предупреждают о рисках для украинцев
Адвокат пояснила, что задолженность накапливалась более 20 лет, начиная с 2004 года. За это время владелец квартиры не воспользовался возможностью обжаловать начисления или оформить реструктуризацию.
"Квартира была законно выставлена на торги в системе СЕТАМ и продана примерно за 1 млн грн для покрытия долга в размере 870 тыс. грн. Остаток средств после вычета исполнительного сбора должен быть возвращен пенсионеру", — сказала Даниэль.
Можно ли вернуть квартиру?
Несмотря на это, вернуть жилье можно, если будет доказано нарушение процедуры принудительной продажи, — соглашается с Анастасией Руденко Анна Даниэль.
"Вернуть квартиру в судебном порядке можно только в том случае, если сам процесс принудительной продажи или выселения состоялся с нарушением требований законодательства", — подчеркнула Анна Даниэль.
Она добавила, что полиция возбудила уголовное дело по ч. 2 ст. 364 УК Украины (злоупотребление властью), поскольку выселение произошло без отдельного судебного решения о принудительном выселении. Также будет проверена законность оценки недвижимости и прозрачность проведения электронных торгов.
"Если суд признает торги недействительными, квартиру могут вернуть владельцу, а покупателю — возместить уплаченные средства", — отметила адвокат.
Что советуют юристы
Обе экспертки подчеркивают, что не стоит ждать, пока дело дойдет до продажи имущества.
Если человек не согласен с суммой начисленного долга, ему необходимо своевременно обжаловать её в суде или заключить договор о реструктуризации. Кроме того, после реализации имущества следует проверять законность оценки и проведения электронных торгов, ведь в случае выявления нарушений их можно обжаловать в судебном порядке.
Напомним, ранее речь шла о принятии Верховной Радой новых правил исполнительного производства по взысканию долгов. В Министерстве юстиции также уже разъясняли, что именно изменится для должников и владельцев жилья в 2026 году.
